（一點資訊）北京規劃重新調整，天通苑和回龍觀是重大利好嗎 回龍觀劃入海淀最新消息

北京房姐，樓市投資專家，買房路上的自己人。
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關注“ 北京房姐”公眾 號， 加入知識星球'北京買房'進行提問，有問必答，全程指導買房提問：團結湖總價650萬105平 的 公房算筍嗎？
周圍其他的房子已經7萬了。
回答：團結湖正常的兩居老破小大概在6.8萬左右，總價基本在450萬以下。
650萬實際上已經過了當前公房的總價區間。
一旦破了500+萬 ，流動性急劇下講，就會急劇產生折價效應 。
這個時候，不再是以小兩 居的單價7萬左右參照物。 
650萬的老破小，單 價6萬出頭并不算便宜。
2018年時候我們出過5萬600萬的團圓居，4萬48 0萬的石佛營，按照現在價格來看，算是微漲。
提問：百子灣的幾個盤您怎 么分析？金都杭城和沿海賽洛城哪個樓盤更推薦？回答： 百子灣是京漂年輕人聚集地，以后現代城為首，聚集了文化 傳媒娛樂產業的年輕人，生意有成小老板 ，三四五六線明星等人群。
部分有一定溢價，交通比較糟糕，社區 商業發達。
沿海賽洛城比金都杭城更佳。
提問：您好，北京 已婚，lp北京戶口，在機場工作。
stsd在機場附近買了 一套小房子，有按揭，能賣220 左右，還 剩40萬貸款 。
剛生了小孩，想改善一下居住環境， 順便考慮孩 子上學的事 ，目前夫妻兩人月收入共3w左右，手里有4 0左右。
希望能給點建議 。
1.看了公園十七區 的限價房，90平49 0左右，按二套買的 話，首付都不夠。
中介說可以想辦法做一套，但 不一定能成。
而且21年底才交房，這期間又得租房又得還房貸，壓力也不小。
2.保留現在機場的房，去燕郊看了嘉都，距離機場近， 但是 40年的產權， 不限購，75首付，75貸款。
以后如果過幾年孩子上學想換到北京來，怕不好賣掉，也很麻煩。
或者您有還有什么建議？回答：機場附近的標的長期漲幅會跑輸，可以出掉。
如果預估準 確，220—40 +40，220 萬首付，操作各方 面得當，可以買 到450—500萬的標的。
關于限價房，可以 在星 球內搜索關 鍵詞 。
限價房≠便宜。
順義的房產和主城區有比較大的分割，建議回避。
公園十七區很貴。
你 們完全不需要浪費錢買 燕郊。
不管 是首套 還是二套，都可以貸足。
提問：現可用現金15 0萬。
年收入1 00～150萬，有波動，存在不穩定性。
家庭名下住宅1:市值650萬，貸款余額280萬，購房滿2年，有一般學區，孩子上學用， 自己上班 方便，2居。
住宅2:購房滿5年，家里老人住，市值50 0萬，貸款余額300萬，抵押經營貸10年按月還。
住宅3，家庭63歲老人名下住宅1居，購房時間不滿1年。
貸 款50萬二手房貸款。
想請問老師，打算住宅3滿2年之后，置換成 3居，在住宅1附近。
現在手里現金可以投資燕郊嗎？  還是先不動，之后直接置換北京？回答：1.年收入很高，有充足的月供和換血能力，適合做好頭寸，優化貸 款，接受一定程度的預支貸款。
2.住宅1 初步看負債率40% 左右 ，如果評估能到700，貸 款能到 4 50，可以考 慮重新抵押一次得到現金。
3.住宅 2初步看操作空間不大，需要知道 具體信息，房齡太老可以 在下一波行情出售 。
4.住宅3信息太少，一居一般是賣掉的你 的現金太多了，北京買 800萬可能都不 是很難。
燕郊是手頭只有30萬沒辦法才去的，現在也不是燕郊的節點。
提問：房姐，近期，請問宏觀判斷這是不是意味著對于中心城是利空，對于回龍觀，天通苑，大興南五環半，通州是重大利好？回答：這個問題首先必須定義 什么是中心城？東西城20 16年我就喊變態了，之前幾段 回答搜索可 見，有很多次提醒，東西城風險很高。
回龍觀天通苑屬于市區和郊區的結合點。
生物天宮院屬于郊區的最后一站。
通 州很大，通州整體都很貴，除非把望京拆了遷到通州副中心，否則當前價格和價值不符。
提問：回龍觀和天通苑有沒有可能 劃到海淀和朝陽呢？回答：沒有劃分的跡象如果意外重新劃進來，對行政 管 理是一個很大的考驗。
提問：抵押貸一定要經營公司嗎？中介說可以辦消費貸不用公司。
回答：抵押經營貸， 原理是企業以房產作為抵押，貸款后用于企業經營。
所謂的小微企業貸款。
真正用于 經營的是很少的，廠房抵押成數很低，真正的大頭是住宅 。
在消費貸被 封口上限以后，抵 押消費貸套上抵押經營貸的殼重新出現。
所謂 的經營貸，是一個合規性的流程 。
需要材料，不代表需要你真的去來辦一家公司。
消費貸和房貸（抵押，按 揭）是兩回事。
消費貸額度也很低，單人上限 80萬。
過低的貸款把 房產的凈值凍結了。
大量的消費 貸申請對于我征信的損傷很大，不利于后續的征信使用。
辦公司殼不是事兒。
提問：老家淮安有一套老房子想要賣掉，有73萬存款，這個情況可以買 北京嗎？還是選擇燕郊？燕郊沒有社保重慶怎么投資呢？還能漲嗎 ？回答 ：淮安四五線城市，除了老人自住不方便可能留一套外，應該都賣出（實際 上老 人可以接到合肥或者其他一二線居住。
）73萬現金 ＋60萬以上現金，足夠買到300萬左右的 ，兩居的標的。 
這個時間不適合買燕郊，而且燕郊依然限購限貸沒有放開。
重慶長線還有很大的空間，適合單套首付50—100買入南北濱路150—250的標的。
提問：請問房姐，如果我為父 母抵押經 營貸提供擔保300萬，體現在征信上的話，我再申請房貸的話，這300萬的擔保會侵蝕我多少流水？回答：大部分按照你申請的貸款對于流水的認定來計算。 
比如下次申請500萬房貸月供30000，要求流水60000，則需要流水96000。
提問：梧桐人家104平全南向，470w，算筍么？回答：2000年住總的公房小區，5萬左右是正常價格。
104全南的三居戶型比正常的南北 要差，采光面和結構 略微尷尬，我們成交過95平南北僅450萬的。
這套104平報價485，而且不是滿五唯一，對于500以內來說，不是滿五唯一必須會折價。
提問：家里北京共三套房產，總價都不高，水大幫看一下其中一個老破小應該出售換籌還是截斷再抵 押？安貞橋附近安華里社區 ，94年塔樓中間層 ，四十多平一居，鏈家最近 成 交在7—8萬，還有80萬公積金貸款 ，2013年購入。
回答：亞運村周圍整體溢價，老破小建議出掉。
剛好滿了五年，可做唯一。 
提 問：房姐你 好，我們家住天寧寺這，如果想置換一套三居兼顧老人自住，你有什么推薦 嗎？首付大概萬出頭。
回答： 天寧寺附近，豐臺和西城交界，整體比較破舊，次新  總價基本上1200以上。
萬首付預估可以買到900萬，但是天寧寺評估不足估計只能700—  8 00萬，可選的次新基本沒有。
從自住角度來說，不建議你們和老人一起住，可以分開。
是否一 定要選天寧 寺，可以再商榷一下。
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