（獨家踩盤）威海最后的價值洼地:南海新區 榮成撤市設區對石島的影響
（獨家踩盤）威海最后的價值 洼地:南海新區？榮成市區？還是石島區域？
導讀：近期，由于青島等地限購政策的影響，大量的資金流入到威海南海新區和榮成。
外地看房團，炒房客，投資度假旅游的人群相繼涌入威海市場，以南海新區和榮成最為典型和火熱。
近期，有很多朋友通過威海房產超市網 后臺工作人員和公眾號平臺向我們了解以上三個區域的發展情況和樓盤比較，南海新區怎么樣？石島鳳凰湖好不好？買了哪個區域能增值？我們深感外地朋友甚至很多本地朋友對南海新區、榮成市區、石島三個區域都是一頭霧水 ，鑒此，本文將從以下幾 個方面具體闡述三大區域的區位、優劣勢比較及不同需求的樓盤分析，其中將主要對南海新區和石島進行對比。

一行政區劃與政策
先看官方文件：
2013年1月26日，威海市委決定，設立威海南海新區工作委員會，作為市委的派出機構，在市委的統一領導下，負責威海南海新區黨的建設工作。
南海新區區位隸屬于文登區，新區管委會行政上屬于威海市委、市政府的 派出單位。
2005年1月石島撤鎮設管理區，榮成市石島管理 區，作為榮成市政府的派出機構，隸屬榮成市介紹，規格為副縣級，將石島鎮和寧津鎮整建制劃歸石島管理區。
簡單來說，南海新區行政上 是直屬威海市的派 出機構， 而石島是屬于榮成市的派出機構，行政級別上是有差距的。
在南海新區的遠期規劃上，有將石島納 入的遠景。
雖然南海新區的格局更大，起步 階段只有澤庫，小觀兩鎮。
而石島，擁有整整六個街道辦事處（港灣街道、斥山街道、桃園街道、東山街道、王 連街道、 寧津街道），可以初見兩個區域面積和經濟發展面上是有著很大的差距的。
了 解了這些，我們再去理解榮成和南海新區的發展差異 就很容易了。
二基礎設施建設及社會經濟發展 水平
在基礎設施建設面上，榮成市的更齊全、成熟、程度更高一些， 雖然南海新區擁有一定的經濟、財政稅收管轄權，但榮成畢竟是百強縣級市，作為縣級市政府，無論是政策，商圈發展，交通醫療教育等基礎設施建設，  對于外來 人口的吸引來說，榮成市目前并且在相當一段長時間內是絕對領先的。
所以為什么要先講行政區劃，原因就在這里。
眾所周知，榮成是全國百強縣，GDP非常亮眼，自然環境優美，空氣 質量好（自由呼吸，自在榮成的宣傳口語現可見于動車組、外地高鐵站、機場、地鐵站等），北東南三面臨海 ，半 島極長的海岸線上擁有豐富的漁業資源，優質的沙灘，海水，公園等， 依托于早期的漁業資源和對韓窗口，改革開放初期甚至，建國初期就致富了一批本地居民。
可以說縣強民富的榮成是山東半島盡頭的一顆海上明珠。
也是榮成本地人出門在外以山東榮成人自豪的實力和底氣。
是的，這其實會令很多外地朋友聽了頭疼，就跟威海人不太樂意說自己是跟“煎餅大蔥”畫上等號的 山東人一樣，更富 有的榮成人喜歡稱呼自己是榮成人，而石島人則會直接稱自己是石島人而一般不會加前綴“榮成”。 
這是為什么呢，我們從面上看，石島管理區的GDP幾乎是每年占到榮成這個強縣 GDP的一半，這個 概念上，幾乎可以說，榮成有著兩個市區的。
榮成市區擁有的 教育， 醫療，交通，工商業，在石島都可以找到二代版本，甚至有些方面遠超榮成市區。

關于石島的故事很 多 ，很豐富，大家有機會的話可以多聽本地人了解一下石島地區 到底有多富有：我舅姥爺家現在還有一張他當時五六十年年代在石島工作的照片，據他所言，是當時最好的照相館，而舅姥爺當時是住在現在的威海城區的...要知道，在五六十年代，石島地區幾乎是不種地的！富到不用種地就可以滿足生活的地步，而榮成市區（崖頭）是種地的，現在在榮成市區一 些知名小區 旁邊就可以看 見原本的承包地，這個在石島是很難見到的。
接下來我們以下在幾個方面對比南 海新區和石島管理區。
1港口建設
威海南海新港一期兩個萬噸級泊位、4996米的引堤、工程碼頭、堆場等主體工程全部完工，并于2013年12月通過省交通運輸廳質監站交工驗收；同時，二期防波堤工程正加緊進行，南海新港二期工程主要包括建設36 77米防波堤、兩個5萬噸級通用泊位和14. 7公里5萬噸級 航道。
威海南海新港遠期規劃為30萬噸級的泊位，將發展成 為威 海 港南翼新的大型綜合性港區。
石 島以港聞名，以漁強鎮，經濟實力雄厚，是中國北方最大的漁港。
1988年 12月5日石島 港經國務院批準為國家一類開放港口，成為膠東半島首批開放的一類對外開放港口。
石島港是韓國離中國最近的港口，擁有眾多 國內外客運貨運線，也是貨物集散地，發展很成熟。
所以，單論目前的港口經濟實力，似乎是沒有可 比 性的，石島在各個方面都要在現階段遠遠領先。
而南海新區的牌，在于格局和規劃，真正做好了的話，未來的潛力一定是非常大的。
2基礎設施及周邊配套
在這個層面上，目前階段，依然 是石島要優于南海新區很多的。
不論是醫院，教育，初等教育，文化旅游資源，石島是要 優于南海新區的。
南 海新區的成長在于縱 向對比，南海新區醫院，實驗高中，汽車站，從無到有的速度是很快的，在短時間 快速成長起來的一個新區。
所以基建方面的設施雖不如榮成成熟，但是是更新的，看起來更干凈讓人舒適的。
兩個區域均沒有城際鐵路，在遠景規劃中將會建有城際南線路過兩地設站，距離機場的距離石島更近一點，距離威海市區大體相同。
在文化娛樂方面，石島以傳統方式和形式居多，而南海因 有高校的入駐、福地等游 樂設施、沙雕節和音樂節的形式更為現 代和多樣一些。
3地理自然環境 
在這個方面，筆者認為，南海新區的自然條件是更優越的。
海水上講，石島灣 的海水由于漁業、 船舶、機 械、化工企業的發 達，難免水質會受到影響，沙灘上的細膩程度也遜色與南海新區。
石島的地 形丘陵為主， 大平地較少，而南海新區基本一 馬平川，非常有 利于經濟建設和規劃發展。
其次，南海新區最亮點的莫過于無數個售樓員津津樂 道的萬畝黑松林制造的“負 氧離子”，空氣質量對宜居養生還是非常 大的。
三榮成市區、南海、石島樓盤的對比分析
整體來說， 一線海景的高端小區榮成的貴一點。
別墅項目南海 的多一些，并且有 一些本地政要留有。
普通住宅南海沿海的小區的均價南海新區和榮成市區大體差不多，石島的平均價格更低一些。
南海風格 多樣，產品類別 差異不大 ，風情萬種的蘇格蘭，地 中海，江南城，也有本地口味的金猴……等等，很多都 是大同小異，依河，沿海，黑 松林 ，垂釣。
大都是 養老，度假。
花花 水水，看多 了容易審美疲勞。
榮成 的項目（包括石島，其實這邊樓盤周邊配套醫院超市商場足夠生活用，對比榮成 市區稍顯不足，市容環境不比榮成市區，城際交通條件一般。
）層次就比較豐富，公寓式住宅，海景住宅 ，大平方小平方，度假公寓，別墅，高層，洋房，錯落別致。 
周圍也有本地 剛需盤，海草房。
南海的感覺還是以爭奪養老群體為主。
南海新區未來的方向和格局是很大的，未來的潛力是不錯的，投資的話可以考慮長期持有。
南海新區的樓盤大部分都是比較有特色的海景房和臨海臨湖盤，打造的是以休閑娛樂為主的，度假養老需求的樓盤。
南海新區同類產品中，開發商口碑實力綜合來看，不錯的有金猴，江南城，倪氏清島灣。
三者比較而言， 清島灣的位置更加靠海一些，江南城的樓盤更有江南特色一些，戶型綠化物業 品質都非常  高 。
而金猴相對而言是本地有品牌口碑得的發商，主要是戶 型做的比較方正，產品受大部分人包括很多本地人的喜愛。
三者 都沿河，離海的距離依次遞增，追求看海的話，清島灣的性價比最高一些，追求南海新區的一個極致品 質小區來說，我個人覺 得江南城是最好的選擇，當然價格也基本是這些小區里面最高的。
而對考慮舒適度和居住感受方面的朋友來說，我會推薦你南海名居，南海小區大體有這么三類特色比較鮮明的產品。
另外，大開發商的還有卓達集團的樓盤，樓盤性價比很高，一期周邊配套也 是比較齊全的，距  離汽車站，高校中學，以 及 將來的商業廣場都是五到八分鐘的路程，但是由于近期開發商出現了一些融資問題，房 證下來的時間可能會拖的很晚。
其它的如海納名苑整體的小區品質和戶型裝修屬于金猴類產品之下的一個樓盤（同樣的特點，但價格略低）再有就是碧海云居 ，南海 半島，海灣公館，翡翠城等大眾化的一些樓盤。
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四結語
關于南海新區與榮成市區、榮成石島 的區域對比分析，限于篇幅和個人水平，本期我們就跟大家分享到這里，大家有更好的了解和 建議，歡迎留言垂詢。
希望本篇內容對您了解威 海，置業威海有一定的幫助，能夠幫助威海人和“新威海人”更客觀理性地買到讓自己滿意的房子，這就是 我 們用心做這件事 的初衷。
更 多精的內容，請關注威海那點事，我們后期將對榮成和南海新區的樓市 進行持續 不斷地關注和分析，敬請期待。
石川點評
各位小伙伴，大家可以 看一下本期第五篇里的視頻，最后魔性呼喊的主人就是這篇文章的作 者，胡宗飛。

小胡同學從多角度幫助大家進行了區域 對比，希望能夠對大家有所幫助，在后期我們會做一些數據性的分析，以及航拍看房視頻，來幫助大家更好更全面的了解。
石島區域大家比較在意核電站這點，不過我認識不少核電的工作人員（很多都是從外地調來威海工作的，當時和大家經歷了一樣的安家的過程），這塊其實我也不懂，他們告訴我，其實是非常安全的。
我個人也認為如此，會邀請某位朋友在這一點幫我做個分析性的文章，為大家進行說明。
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本文內容原創于威海那點事，作者：咨詢師 胡宗飛
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