十年西安城北發展，結果與我們想象大不一樣！ 西安城北區屬于哪里
十年西安城北發展，結果與我 們想象大不一樣！ 
撰文=燕十三
PART1—城北發展
城北是一 個特殊的板塊，海（陸港）陸（高鐵）空（臨空）齊聚，價值無可比擬，發展速度非常之快，那城 北樓市核心究竟在哪里？
關于城北樓市發展，我們一貫比較看好，大致有三個原因：
一、土地稀缺：雖然未央 區占地較大，但經開區規劃卻 略顯逼仄，因為漢長安城遺址公園、浐灞生態區東西占地，導致城北可用土地 太少 ，尤其是經開區。
“大西安元年”第一季度就暴露了這個情況，經開土地成交僅有曲江1/4， 實際畝單價卻是曲江的一倍，達到了均價749萬元/畝，均樓板價3007 元/㎡ ，僅次 于高 新區。
如今這個情況越發明顯，供給50畝以上幾乎絕跡。
二、需求擴散：十年之前，城北樓市需求主要集中 在未央路、大明宮周圍，但在201 4年之后需求擴至草灘， 2016之 后需求擴至未央湖板塊。
目前，城北供 給主要集中于北辰西板塊，在大明宮、經開核心、市政府板塊土地供給殆盡之 后，反倒是浐灞與北辰交匯處逐漸成為熱點，成熟板塊土地供應多為商服用地， 基本無住 宅用地 可供。

三、商服為主：市政府北遷帶動城北發展，加上城 北土地一度 粗獷發展，缺少精耕細作，導致目前成交多以城改用地為主，閑置土地多為商 業 性質。
十年 之前，城北商業  環境荒漠化，一致認為城北沒有希望，至今網絡留言仍在。
然而，隨著2006年市政府搬遷，2007年大明宮開動，2011年地鐵 二號線貫通，使 得城北樓市一騎絕塵。
十年西 安城市發展，結果與我們想象大不一樣！
PAR T2—中心疑云
隨著城北發展，帶動板塊輪動效應，我們看到了城北各大版塊逐漸形成，一個清晰的地產全景圖已經展露在大眾面前。

其一，政經板塊：匯聚市政府駐地、經開區管委 會、 熙地港、王府井、漢神百貨、JW萬豪酒店、西安城市運動公園、西安中醫院等城市優質資源集結，構成了城北政經中心。
其二，豪宅板塊：匯聚萬科、萬達、旭輝、中國鐵建、融創、龍湖、陽光城、華遠、綠地、恒大、正 榮、 金科等知名房企，業態眾多，屬于城北品牌房企密集板塊，價值基礎牢固。

備 注:城北住宅產品銷售狀態概覽
其三，居住板塊：未央路以西，北二環以北至鳳城十二路之間“四橫十二 縱”，屬于城北的純居板塊。
但由于布局欠缺，加 之“退二進三”政策影響，導致工業區、人居區相互參雜。
其三，新生板塊：北辰大道屬 于浐灞與未央區交匯處，是2017年以來 城北熱門板塊，保利、萬科、碧桂園、華遠等相繼進駐，加速補齊人居、商業、教育等基礎配套資源，形成新生人居板塊。
正是因為板塊價值分裂，城北逐漸分為多個板塊，價值核心驅動又有 所不同，那究竟誰 才是“人居之芯”？
PART 3—結構分析
分析一個板塊 價值究竟能否勝出，絕對不是靠感性認知，更多的是需要理 性的判斷，瞄準五個關鍵要素進行，去理解樓市狂飆猛進發展下的價值真相。
其一，從配套城市來看，與城南配套資源相比，城北教育資源稀 缺，醫療資源也相對 稀少。
城北各版塊配套比較均衡，但因 為政商中心聚焦，城市重磅配套仍然集中于大明宮、市政府、文景路等。
其二，從商業環境來看，目前城北商業有四個興奮點，龍首塬、鳳城二路—鳳城五路、鳳城八路之外、太華路。
如果將龍  首塬、太華路核心區統稱為“大明宮商業板塊”，那么城北最大體量商圈就在環大明宮區域。
其三，從重磅資源來看，城北四大重磅資源依次為市政府、大明宮國家遺址公園、北客站、未央湖，目前北 客站 尚在籌劃“高鐵新城”，未央湖正在籌劃“未央華僑城漢城湖主題文化綜合體”，市政府旁開發完畢，只剩 大明宮板 塊。
其四 ，從人居階 層  來看，由于城北屬于拆遷改造密集區，各種消費層級人群疊加在一起，純粹的人居氛圍是影響高端物業誕生 的關鍵因素之一。
這也是為什么城北高端物業集中于市政府西側、大明宮板塊的原因。
其 五，從軌道交通來看，鑒于地鐵2號線對城北 商業消費、租賃市場的提振作用，地鐵4號線的開通將成為影響城北二次提速的支撐點，因此，沿地鐵4號線的大明宮板塊，或將迎來商業、人 居價值的再次提升。
因此，從配套、商業、資源、人居、軌道交通五個方面 來看 ，大明宮都是一個比較優質的選擇。
因為大明宮開發比較早，土地一直都是供不應求， 開發商 爭相涌 入，想要以各種名目獲取土地 。
但大明宮只有23.2平方公里，城市建 設用地也僅有19.16平方公里，相當于經開區面積的1/6！ 
這就造成了大明宮只能走高端路線，在歷經萬科大明宮、萬 達公館、中國鐵建國際城等之后，大明宮終于再次迎來一位 重量級房企 ，旭輝地產。
PART4—精 致生活旭輝地產，位 列房企二 十強，因為總部位 于上海，精耕滬上多年，又被稱之為“海派旭輝”。

備注：數據來源克爾瑞
旭輝集 團，2000年成立于上海，打造鉑悅、江山、賦、公元、城 六大產品系，2015年“鉑悅系”的誕生，標志著旭輝進入新銳豪宅 專家系列，在歷 經蘇州鉑悅府、蘇州鉑悅犀湖、上海鉑悅濱江等沉淀之后，“鉑悅系”被媒體評為“中國六大豪宅 產品線之一”。
旭輝國悅府是旭輝西安第三盤，也是繼續旭輝中心、旭輝 公園大道之后， 旭輝地產帶給西安人居的重要作品。 
為了打造高端體驗，旭輝考察了大西安各大城區，最終旭輝國悅府擇址于大明宮，依托大明宮板塊厚重的文化沉淀，以及配套、商業、人居、資源、軌道交通五項資源，打造精致 生活場景。 

備注：旭輝國悅府樣 板間 實拍
備注：旭輝國悅府樣板間實拍
備注：旭輝國悅府樣板間實拍
旭輝國悅府，位于鳳城二路 和先鋒路 的十字，項目占地為46畝，建筑面積14 萬㎡，共規劃4幢精裝修高層產品。
因為地塊較 小，旭輝地產在產品研發中創新，打造 具有市場競爭力的產品價值。
我們將項目產品價值分為四大類，與大家一起探討：
其一，景觀社區：旭輝國悅府為了實現景觀社區生活，打造了“五重園林體驗”，在迎賓歸家、花園軸線、泛景觀會客廳、入戶花園門廳五個生活節點，通過精細化場景打造，實現歸家儀式。
其二，全裝產品：旭輝國悅 府在裝修方面重點考慮。
為了家庭安全，采用百年品牌鎖具耶魯智能門鎖；為了溫控舒暢，安裝日立中* 空調，無需拆裝；為了生活質量，采用國際 知 名廚房、衛浴品牌摩恩、科勒；為了滿足廚房一體化，油煙機、灶臺、消毒柜/ 烤箱三件套，嵌入式設計，方便使用。
其三，健康科技：旭輝國悅府考量西安生 活需求，打造“雙重”健康生活。
新 風系統有效除霾，降低渾濁空氣；綠色3M凈水系統，凈化水源雜質，打造健康水質，構筑起“人、房、生活”的健康生活方式。
其四：純粹人居：為了保障人居圈層 純度，旭輝國悅府采用二梯二戶， 全部142㎡三室。
處于社區明珠樓位 ，前后雙園，五十米開闊樓距，攬景視野開闊。
此外 ，該戶型南向開間13米，6.4米寬景陽臺（一般戶型在4.2米左右），幾乎可以再分割出 一間次臥，還能保障舒適度。
大明宮畔，142㎡闊景生活
目前，3# 、5#樓價格或 將變動，面對大明宮板塊普遍缺貨，大明宮板塊供給量不足，旭輝 國悅府算 是近期僅有的一個品牌開盤項目。
PART5—后期發展
前一段時間有朋 友指出，目前 市場熱點轉 向外環，大明宮是否 能 夠保持一路增長，或者說一枝獨秀？
關于大明宮板塊后勁如何，能否支 撐樓盤價值提升，要了解三個前提：
一則，必須是城市核心，大明宮屬于城北產業中心板塊，配套、公園、消費無出其右，城市價值極高；二則 ，必須是永續價值，大明宮屬于城北商業消費中心板塊，作為高端人居區，擁有數百萬平米商業體量， 護航板塊繁榮永續；三則，必須是刷新增長，大明宮屬于城北產業密集區，文商旅品牌不斷引入，價值還在不斷刷新。
大明 宮作為城北核心板塊，土地 供給稀缺，人口資源充裕， 商業氛圍濃厚。
在大明宮板塊，大盤供給絕跡之后，開發逐漸走向“小而精”，提升產品力，力求 在有限空間打造更多可能。
從購房的角度來看，大明宮已經進入了絕對改善階段，對于追求生活品質、成熟配套、未來溢價的朋友，旭輝國悅府是個安全的選擇。
昆明國旅，
責任
十年西安城北發展，結果與我們想象大不一樣！西安城北區屬于哪里

(所屬部門：昆明國旅旅行社客服部)

相關城北區問答