2020年德州哪個區最繁華發展前景好，買房潛力最大 德州市中心是哪個區
買了就能漲我說的不算啊，城建蓋不蓋也不聽我的...
經常關注樓市的都知道，房子的價值，40%是土地價值。
2020年5月13日，德州市介紹關于公布實施德州市中心城區土地級別與基準地價的通知：
本次文件中的主要內容摘要如下：
1、確定德州土地級別的范圍
2、確定德州住宅用地級別、商服用地級別
3、確定德州土地的基準地價
商服用地：一級地3320元/平方米，二級地2340元/平方米，三級地1550元/平方米，四級地1180元/平方米，五級地900元/平方米。
住宅用地：一級地4550元/㎡，二級地3450元/㎡，三級地2650元/㎡，四級地1850元/㎡，五級地1050元/㎡。

土地成本，是房價總體的重要構成：
我們今天看學院附小的學區范圍，來深入了解土地成本和德州房價的關系：
該區域是明德里小區屬于未開工新盤，位置在蕭何莊園的對面。
我們先整理這個區域內的房源價格：
青年路以北、大學路以南：
明德里 未開盤
星河苑小區 10145元/㎡
東建小區北區 9173元/㎡
青年路小區 8166元/㎡
人大機關宿舍 16665元/㎡
法院宿舍 8917元/㎡
市委宿舍 11474元/㎡
大學路以北，果園路以南：
領袖天衢 10916元/㎡
蕭何莊園 9262元/㎡
名仕雅居 12075元/㎡
佳房錦苑 9993元/㎡
月秀家園 10235元/㎡
中原紡織小區 9166元/㎡
綠園小區 8406元/㎡
德州職業技術學院肖月小區 8335元/㎡
我們看區域內的新房，明德里小區：暫未定規劃，拿地成本價3363元/㎡，按土地成本占房價的30—40%，我們取35%，房價約9600元。
明德里小區近日公布項目施工工程招標公告，總建筑面積90000㎡，控制價1.8億元。

今年明德里項目開盤，周邊的二手房價格也必然會以它的價格為衡量標準，常見劇本：“你看那xxx盤，都多少錢了”......
今天我要說，房子的價值，超過6成取決于土地/地段價值，余下的才是建筑/產品價值。
平常，我給購房者的買房建議，是先確定的預算，預估自己能買得起多少價位的房子，然后按這個價位，確定價格區域/地段，再去各個區域/地段的找樓盤。
然后在同等價位的樓盤做比較，找到適合自己的房子。
在這個過程中，看準地段是最關鍵的；熟悉德州，對城市有清晰的認識，至關重要。
為什么說，地段最重要？
現在德州樓市在售的樓盤中，建筑類型的高層和洋房，戶型有三房、四房。
這種區別其實很模糊，但是需要很多時間去甄別：哪個樓盤的體驗感（是否讓我覺得尊貴）更好，那個樓盤的戶型（樣板間/總價/單價等多重因素）更好，這家的景觀（宣傳/廣告）做出不錯……
因為這些，影響了購房選擇，導致購房者忽略了：地段價值。
德州哪些區域是更具地段價值？未來的潛力更大？
1、城區

老城區核心配套：中心廣場、德百大樓、實驗小學、德州一中、德州二中、實驗中心、德州九中、人民醫院、德城區政府
這并不是價格洼地的區域，是保值的區域。
因為老城區的房價沒有升值，只有泡沫；重新確認區域最高房價是怎么來的。
老城區中心向北、向南擴大范圍，都只是借助老城區本來并不大的南北縱而已。
更多的，還是老德州人的生活習慣。
2、開發區
這塊位置大家都會覺得詫異。
相對老城區已經固定的配套設施，高新區還未成型；開發區是最有發展潛力的。
這個區域拿出來，核心還是市政府的位置；為什么說潛力大？
怎么看一個區域的潛力，就是空地，可開發、有想象空間的土地。
市政府南面，多處平整出來的地，肯定是優質地。
建筑物起來，必定是影響巨大的；另外這塊的房子還不是最貴的。
3、高新區
高新區還并不成熟，這個區域的核心配套是東城小學、東城中學、袁橋社區、在建東部醫療中心、更多的就業機會。
為什么不是高鐵站？...
為什么不是綠地？綠地是開發商，商人完成一片城建，可能是10年，也可能更長。
為什么不是東風路沿河？更多的還是借光開發區。
高鐵區未來會成熟的地段，或者說成熟的比較快的地段，恐怕只能是這個范圍為中心了。
高鐵區是三區想象力空間最大的；所以買房更應該實際看眼前。
4、運河區
說運河區挺牽強的。
運河區難在，不通達；東風路、三八路、天衢路，太堵了；也沒有其他的路。

如果哪天真的修了高架橋什么的，會瞬間改觀運河區。
所以，運河區的住戶都想往東走，沒有說往西搬家的。

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(所屬部門：昆明國旅旅行社客服部)

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